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価格だけで選んでいいの?不動産投資で競売物件を選ぶ場合の注意点は?

初めての土地活用
2019.04.18

競売物件はリスクが大きい?

不動産投資では、物件を購入する際に大きな費用がかかりますが、物件の取得費用を抑える方法として「競売物件」を購入するという方法があります。一般的には、競売物件は市場で取得・購入するよりは比較的安価に取得できる可能性が高いと言われていますが、取得後に当初は想定していなかった問題を伴う場合もあることから、不動産投資の経験が少ない人には難しいとされています。競売物件について詳しくみていくことにしましょう。

競売物件とは?

そもそも競売とは、ローン返済や税金などのお金を支払う義務がある人が支払いを滞った際に、お金の支払いを受ける権利を有する人が裁判所にその物件(不動産)を「差し押さえ」してお金に換えるように申し立てをすることです。つまり、競売物件とは裁判所によって差し押さえられた物件(不動産)のことを言うのです。

 

お金の支払いを受ける権利を持つ金融機関や自治体などは、競売物件が落札された(売れた)際に、落札額から滞納されていたお金を回収します。

競売物件の取得方法について

競売物件を取得する流れは、以下のようになります。

まずは競売物件を見つけることから始まるわけですが、自分が取得を希望する場所ごとに管轄する裁判所が違います。それぞれの裁判所は新聞や情報誌、インターネットなどを通じて競売物件の所在地や価格、物件の広さなどおおまかな情報を公開しています。こうした情報を通じて対象の物件を見つけます。予算などの条件から入手したい競売物件を選んだら、次にすることは競売物件の調査です。物件の詳細情報の調査には、裁判所に設けられた閲覧室で「物件明細書」、「現況調査報告書」、「評価書」という3点セットと呼ばれる資料を得るか、BIT(Broadcast Information of Tri-set system)と呼ばれる最高裁判所が運用する競売専用のサイトを通じて入手します。最終的に手に入れたい物件を決めたら入札を行います。入札後約1週間で開札が行われ、物件が落札されたかどうかが分かります。

 

落札されたら、裁判所から売却許可決定の連絡があり、異議がなければ売却許可が確定となります。売却許可が確定した時点で代金を納付すると、後日、登記識別情報通知書が送付されます。最後に、物件の引き渡しを受けて、取得が完了します。

競売物件の注意点 通常の売買取引とは違う点があること。

競売物件を取得する場合に特に気をつけておきたいことは、一般的な物件とは異なり、あらゆる面において自己責任となる点です。例えば、落札した物件に占有者もしくは所有者がいる場合は、明け渡し交渉を自ら行う必要があります。ここでさらに注意が必要なことは、通常の売買と違い、売主(あるいは仲介や代理の不動産会社)には所有権の移転にくわえその不動産を買主に引き渡す義務があるのですが、競売には売主がいませんので、裁判所は所有権の移転まではしてくれるのですが、引き渡しの義務は負いません。

 

仮に占有者や所有者との明け渡し交渉が難航した場合、引き渡しに応じないことがトラブルに発展する可能性も考えられます。そのような時は、裁判所が強制執行することがありますが、家財道具の撤去や運搬など強制執行にかかった費用を落札者が負担しなければならないこともあるのです。同様に、一般的な物件の売買であれば、事前に物件に関する説明があったり内覧できたりするほか、物件の隠れた欠陥を補償する「瑕疵(かし)担保」があります。しかし、競売物件の場合は、売主がいないことから物件に関する事前の説明や瑕疵担保がない上に物件の内覧もすることができません。購入する前にできる限り情報を自らの責任で入手しておかなければいけません。

 

また、取引に関わること以外にも注意が必要です。例えば、購入物件に前の入居者が残したものがあったとします。何気無しに処分してしまいがちですが、場合によっては損害賠償請求の訴えを起こされるケースもありえます。

競売物件は、さほど安くない場合も

最近では競売物件だからと思って落札しようとした物件が、実は市場で売買される価格と比べてさほど安くないケースもみられます。競売に関する情報がネット上で公開されたことで、以前より一般の人が競売に参加しやすい状況が生じています。そのため築年や広さ、立地など条件の良い物件には落札希望者が集まる場合があります。こうした物件になると入札で決まる価格は引き上がり、競売物件であっても市場での一般的な売買と比べさほど安くならないケースも生じることも理解しておきましょう。

 

競売物件の取得を検討する場合は、競売物件のメリット、デメリットについて、あらかじめ熟知しておくことが重要です。

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