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利益よりも現金の流れを把握!不動産経営で重要な「キャッシュフロー」

資産運用の基礎知識
2018.06.20

手元に残る現金収支に着目して、不動産経営を円滑に!

不動産投資を検討する際、家賃収入総額や利回りといった数値の大きさに着目することが多いのではないでしょうか。しかし健全な経営を行うためには家賃や利回りといった収入の面だけでなく支出の面も考慮して、手元に現金がいくら残るのかという点に着目することが大切です。そこで、重要になるのがキャッシュフローです。

キャッシュフローとは?

キャッシュフロー(営業キャッシュフロー)とは、営業活動によって稼得する現金からそれに要する現金コストを差し引いた収支、事業における現金の流れのことです。

 

不動産を使った事業経営において、主な現金収入は「家賃収入」です。また、主な現金支出は建物管理の手数料や修繕費などのさまざまな経費です。

 

事業経営では、事業の目的を果たすために必要な“条件”として“利益を拡大していくこと”が挙げられます。最終的に利益を残すにあたって注意すべきことは、商品やサービスを提供した顧客からお金(売上)を回収するまでにタイムラグがあるということです。損益計算書上では儲けが出ているように見えても、売上の回収や経費の支払いタイミングのズレによって実際には赤字になってしまうケースも発生します。そのため、不動産経営においては、キャッシュフローも重視することが大切なのです。

なぜ不動産経営ではキャッシュフローに着目するのか?

不動産経営において、なぜキャッシュフローに着目する必要があるのでしょうか。その重要性についてみていくことにしましょう。

 

例えば、先月と比較して現金の残高が増えていれば問題はありませんが、先月と比較して現金の残高が減っているならば、その理由を把握していく必要があります。例えば、未入金となっている家賃はないか、経費が急激に増えていないか、もし経費が増えているならばどの経費が増えているのか、ということについてできるかぎり素早く把握することが大切です。これらのことを定期的にモニタリングすることで、毎月の売上見込みと毎期の利益見込みを安定的に確保するための対策が打ちやすくなります。

 

また不動産投資では様々な支出が発生します。これらの支出に対応するために普段からキャッシュフローを意識して、現金を確保しておく必要があるのです。不動産経営における支出には、例えば、不動産経営のスタートにあたって運用物件への投資にローンを組んだ場合はその返済のための現金が必要となるほか、定期的な物件管理の実施や、建物の状況によっては修繕を行わなければならない場合もあります。経年劣化や故意でない損傷などは賃貸人が原状回復費を負担する必要があります。さらには毎期ごとにも固定資産税や損害保険料などの支払いが生じます。

不動産投資における「利回り」と「キャッシュフロー」の計算方法

不動産経営における利回りとキャッシュフローの計算方法は、以下の通りです。

 

表面利回り=家賃収入÷物件取得額
キャッシュフロー=家賃収入-諸経費-ローン返済

 

表面利回りは、家賃の総収入を物件の取得にかかった投資金額を除することによって算出します。あくまでも収益力を大まかに捉えるのには分かりやすいのですが、その後の経営にかかる経費などは加味されていません。そこで投資判断にあたってキャッシュフローの大きさを把握することが重要となってくるわけです。

 

冒頭にも記したようにキャッシュフロー(営業キャッシュフロー)とは、営業活動によって稼得する現金からそれに要する現金コストを差し引いた収支、事業における現金の流れのことです。つまり、収入、不動産経営で言えば投資した物件から得られる家賃を多くすることは考えるべきことの一つです。
家賃収入を高めるためには、例えば新築または築浅の物件を取得することが考えられます。ただし、物件の取得額が高くなるということは、仮にローンを組んで投資した場合は月々のローン返済額が高くなるわけで、つまり支出も増加します。これでは結果的に手元に残るキャッシュは大きくならない可能性があります。

 

では収入を増やすのではなく支出を減らす方法を考えてみましょう。先ほどのようにローンで物件投資をする場合、ローン返済額を少なくする方法としては返済期間を長くすることや頭金を多くしてローンの負担を軽くすることが考えられます。これも返済期間が長期化することで物件が古くなり家賃収入が当初見込みの通りにならない可能性や事業開始にあたって現金が多く必要になれば事業を始めにくいなどの欠点もあります。

 

中古物件は取得額が低いことがメリットですが、中古物件として建物耐用年数の評価期間が短い場合には長期のローンが組めないこともあります。それゆえ比較的家賃収入が低い割にローン返済額が高くなることからキャッシュフローが残りにくくなってしまう可能性もあるのです。

 

投資判断にあたってキャッシュフローの把握が重要であることがお分かりいただけたのではないでしょうか。

キャッシュフローを考えて不動産投資しよう!

健全な不動産経営をしていくためには、利回り指標だけで物件の収益力を見るだけでなく、その後の運用面で手元に現金がどれだけ残るのかを把握するよう、物件にかかわるキャッシュフローをしっかり考えておくことが重要です。

 

いくら家賃収入が多く、物件の利回りが高いとしても、支出が多ければ、手元の現金が目減りして、不動産経営そのものが立ちゆかなくなることも考えられます。不動産経営をするなら、「キャッシュフロー」を把握しましょう。

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