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相続税対策には不動産投資が有効?!

土地と相続
2018.10.10

相続税の仕組みを解説!

不動産投資や不動産資産活用は相続税を適正に、ただしできるだけ必要最低限に負担するようにする対策として有効だと言われています。では不動産投資や不動産資産活用がどのように仕組みで相続税対策になるのでしょうか?分かりやすく説明したいと思います。

まずは、相続税の納税額の計算方法を知っておきましょう。
相続税額は「相続税額 = (正味の遺産額 - 基礎控除額) × 相続税率」で算出されますが、それぞれの項目について解説すると

  • 正味の遺産額とは、現金・土地・建物などのプラスの財産から、借金や葬儀費用などのマイナスの財産や費用を差し引いた金額を指します。
  • 基礎控除額は以下の計算式で求められます。ちなみに、平成27年の相続税改正によってこの基礎控除額は減額されています。
    「基礎控除額 = 3,000万円 + 600万円 × 法定相続人数」

そして正味の遺産額から基礎控除額を差し引いた金額に、相続人の取得金額に応じた8段階で定められている相続税率を掛け合わせることで、相続税額が求められます。

不動産が相続税対策になる理由

ところで、正味の遺産額を計算する際に土地や建物を相続する際はそれぞれの「評価額」をもとに計算をします。実はここに“不動産が相続税対策になる”理由があります。

遺産となる財産には現預金や不動産など様々なものがあると考えられますが、現預金はそのままの価格、有価証券なども時価で評価されて正味の遺産額として計算されます。それに対して土地や建物などの不動産の評価は固定資産台帳に記載された価格や路線価などから算出されますが、評価を計算する土台である評価額が市場で取引される実勢価格よりも低い評価設定になっていることが多いのです。このことから土地や建物は他の資産と比べて相続税額が少なくなるため「不動産は相続税対策になる」というわけです。

賃貸住宅ならば、さらに相続税対策のメリットあり!

先ほども「不動産が相続税対策になる理由」をお話ししましたが、さらにその不動産が貸家つきの賃貸用不動産であった場合、さらなる相続税対策が期待できます。

例えば、土地の評価額を「路線価方式」という評価方法で計算した場合、路線価評価額は相場の80%程度の価格として評価されその金額に課税されます。ところが、対象の土地を不動産経営に利用している場合は「貸家建付地」として評価され、さらに約20%程度評価額が抑えられます。

建物の評価額は固定資産税評価額をもとに計算されますが、一般に建築原価の50~60%程度に抑えられての評価となり、さらに貸付用の不動産である場合、評価額は固定資産税評価額から30%ほど低く算定されます。

取得価格に対して得られる賃料収入の低い、いわゆる収益性が低い物件であったとしても、固定資産税評価額が不動産の購入価格よりも大きく下回っていれば、相続税の算定において大きな節税につながるので、相続税対策目的でそのような物件を探して購入するという方もいます。

相続税対策の目的は納税回避?

ただし、相続税対策のために賃貸建物として稼働していないような老朽化したアパートを購入したと思われるケースでは、新たに入居者募集をする気配もなくずっと「空室」にしている物件も散見されます。このような場合、適切に賃貸用不動産としての評価減を受けることができない可能性があるという点には注意が必要です。税メリットを享受するためには適正な資産活用、資産運用を行うことが大事です。

不動産投資や不動産資産活用が相続税対策に有効であることを解説してきましたが、単に、大切にしてきた資産を税金という形で納めたくないという目的であれば他にもたくさんの手段があります。例えば、今住んでいる自宅を素敵な建物に建替える、豪華な世界一周旅行に出かけることなども、考え方によっては納税をしない選択と捉えることもできます。相続人を思っての目的であるならば、その相続人のために積極的に資産を使っていくという選択肢の方が喜ばれるのではないかと考えられます。

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