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厳しさを増す不動産融資 融資が通りやすくなるためのポイントは?

初めての土地活用
2018.10.17

相続税制とマイナス金利がもたらした不動産投資ブーム

不動産投資を検討されている方々の中には「私的年金のために」、「相続税対策を行いたい」という理由で検討している方も多いのではないでしょうか。

さまざまなメリットが得られる不動産経営ですが、ここ最近、不動産投資への融資審査が厳しくなっている、という話を耳にします。なぜ最近になって不動産投資に対する融資態度が厳しくなっていると言われているのでしょうか。また、不動産の融資を受けやすくするためには、どのような方法があるのでしょうか。不動産融資に関することについて調べていきましょう。

相続税対策を目的とする不動産投資が急増

不動産に対する融資が厳しくなってきている一因として考えられることは、2015年に相続税法が改正され課税対象者が増えたこと、また相続税税率が引き上げられたことが挙げられます。つまり増税に対して対策を打とうとする方々の増加に起因しています。

 

実は、相続の対象になる財産には現預金、株式や債権、不動産と様々ありますが、財産によってその評価と相続税額が異なります。このことで財産を不動産に変えようとする動きが起こりやすいのです。

 

相続した財産がすべて現預金であれば増税がされた分だけ納税額は増加します。しかし、相続財産が不動産の場合は不動産を取得した額よりも低い価格で評価されることがほとんどです。例えば、家屋の場合は固定資産税評価額、土地の場合(路線価がある土地の場合)は路線価によって評価された価格に対して相続税額が算定されます。市場で不動産の取引が成立した価格を実勢価格と言いますが、固定資産評価額は実勢価格の70%、路線価は80%を目安に評価されるのが通例とされています。さらに取得する不動産が賃貸用不動産の場合、「借家権割合」が30%あると評価され実勢価格評価よりもさらに評価額が下がります。このようにいずれも購入額よりも低く評価されることから、財産を現預金で保有するよりも不動産で持つことによって相続税の算定額を抑えることができるのです。

 

以上のようなことを考え、現預金などの財産を不動産に投資していくことで、資産評価額を圧縮し相続税課税額を抑制することを目論み、相続税対策として不動産賃貸経営を行う人が増えている訳です。こうした課税対策としての不動産投資の急増に対して、不動産融資に対する金融態度は厳しめの姿勢を示しているということなのです。

マイナス金利政策で不動産投資が活発に

一方でマイナス金利政策が不動産投資需要を活発にさせている要因という見方もあります。金融機関としては積極的に融資して金利を稼いでいかなければ自社の利ざやがマイナスになってしまう状況下では、不動産投資向けのアパートローンは住宅ローンよりも利率が高く、しかも大型融資となり利益が期待できる金融商品です。ただし、長期貸出期間の空室発生による貸し倒れリスクを抑えようと不動産投資に対する融資審査は厳しくなるものです。多くの方がご存知のように、日本の人口は減少局面にあり、全国的にも空き家、特に賃貸空き家の増加が問題化しています。このような環境変化からアパートローン融資に対しては2016年頃から金融庁も監視を強化し、過度の融資を防いでいる状況があります。

不動産投資に当たって融資を受けるために必要なこと

以上のように不動産投資を行う必然性の高い層が増えつつある中で、金融機関の融資態度は厳しい環境があります。そうした中で不動産投資をし賃貸経営を行う際に融資を受けやすくするために必要なことは綿密な事業計画を立てることです。

投資対象の物件に対する賃貸需要としてどのような入居者層を見込んでいるのか、競合物件に対してどのような魅力があるのか、周囲の発展状況から物件の将来性はどうか、事業の損益分岐点はどの程度なのかといった内容を、論理的かつ説得力の高い内容で企画提案することで融資をする金融機関から見ても納得できる情報を示す必要があります。相続税対策の一環としてだけではなく、不動産投資が事業として収益が見込めるという確信を持つことができれば、金融庁が監視する対象とは関係なく、金融機関にとっても将来性のある取組みに対する貸し付けという意図に沿うことができるのです。

 

さらに、その事業性を金融機関が評価を高めるために頭金を用意することも有効な手立てです。可能であれば物件価格の3割程度、少なくとも1割は用意しておきたいものです。頭金を用意しておくことで、銀行としては貸し出す資金に見合う担保評価に余裕が持てるようになるということは基本的なポイントです。

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