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小規模投資の戸建住宅で、余裕の賃貸経営!

初めての土地活用
2018.06.20

小規模投資の戸建住宅で、余裕の賃貸経営!

不動産投資で利用するローンの例としてアパートローンなどの「事業用(投資用)ローン」があります。自らが居住しない賃貸経営用の住宅を手に入れる場合は、集合住宅か戸建住宅にかかわらず、原則として住宅ローンではなく投資用ローンを利用することになります。

ただし戸建て住宅への投資を考える場合、一定の条件を満たすことで「事業用(投資用)ローン」よりも金利が低い「住宅ローン」を利用することが可能になります。戸建住宅の賃貸経営と戸建住宅における住宅ローンの利用について、詳しくみていくことにしましょう。

戸建賃貸経営で住宅ローンを利用するには?

賃貸住宅経営においてローンを利用する場合、原則としてアパートローンなどと呼ばれる事業用(投資用)ローンを利用することとなります。その理由は、賃貸経営においては対象の不動産からの家賃収入が継続的に安定するとは限らないと貸し付けを行う金融機関側が考えるからです。つまり賃貸経営におけるリスクを回避するために住宅ローンの利率よりも高めに設定されているわけです。

 

ただし条件によっては、新たな不動産を購入(投資)して賃貸経営を行いながらその資金を住宅ローンで調達できる場合があります。

 

いくつかある条件の例として、「一つの建物の場合入り口が2つあること」というものがあるのですが、その条件は「一つの土地に自宅用の住宅と賃貸用の住宅の2つが建てられている」というケースにも当てはまります。これらの場合、自宅として使う部分が全体の50%以上であることが条件となります。ちなみに、自宅として使う部分が50%未満である場合は、住宅ローンが適用されるのは自宅用の住宅のみであり、賃貸物件に対しては、住宅ローンが利用できないので注意が必要です。

 

以上のような条件を満たすことにより、賃貸物件であっても住宅ローンを利用することができる場合があるのです。

賃貸経営のハードルが低くなる?

一般的に賃貸経営にはまとまった資金が必要であり、しかも事業用(投資用)ローンの利率が高めであることから、賃貸経営に興味を持っていたとしてもハードルが高いと感じて投資をためらっている方が多いのではないでしょうか。

 

しかし、先ほど書いたように賃貸経営において住宅ローンを利用することができれば、より低利で、より少ない手持ち資金で賃貸経営を始めることが可能となります。

不動産投資を始めるにあたって。戸建住宅のメリット!

1棟アパートに投資をする場合、戸建住宅と比べれば1棟あたりの部屋数がく建物の規模も大型化することから建築費は多額となります。一方で、戸建て住宅を賃貸用として建設する場合は一つの家族が住むスペースが確保できれば十分であるため、1棟アパートと比較すると建設費を低く抑えることができます。つまり戸建住宅に投資するメリットは、アパートやマンションと比較して少額の投資額で始めつことができるということです。

戸建住宅経営の特徴は?

戸建住宅を使った賃貸経営の特徴としては、長期的に借りていただくことで家賃収入が安定する可能性が高いことです。

 

賃借人の立場からすれば、アパートでの暮らしに比べて隣戸や上下階との音の問題など気兼ねなく生活ができるというメリットがあります。このようなことから特に子育て世代の家族にとって一つの建物に自分の家族が住むことができる戸建住宅の方が魅力的で、子育て期間中をこのような住居タイプで過ごしたいと思うはずです。

戸建住宅による小規模賃貸経営のリスクは?

戸建住宅を経営するリスクとしては、入居者がいない期間があれば収入は0円になってしまうことです。集合住宅の場合では、もちろん入居者がいなくなれば同じく賃料収入はゼロとなりますが、満室ではない状態でも入居者がいる限り収入はゼロとなることはありません。戸建賃貸の経営においては、集合住宅のようにある部屋が空いても他の部屋での収入で経費を賄うことができないため、空室期間をなるべく発生させないようにすることが大事です。

 

ただし先ほども書いたように、戸建住宅の場合は一度入居してもらえれば長期間にわたって住み続けてもらいやすいというメリットがあります。そこで、例えば賃貸契約更新の際に入居者にプレゼントをするなど入居者との関係を良好にしてなるべく長く住んで貰えるようにしたり、退去時の解約通知を2,3ヶ月前からとして空室が発生する前に新たな入居者募集をかける工夫をしたりします。
いかにして空室期間を減らすかが、不動産経営者の腕の見せ所です。

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