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不動産運用にサブリースは必要?そのメリット・デメリットを事前に理解しよう

初めての土地活用
2018.10.26

規模の大きな物件の運営にはサブリースが安心

不動産賃貸経営には、住宅への投資だけでもアパート・マンション・戸建などが大小様々な投資対象の種別があります。物件が小規模であれば自分で管理することも可能ですが、マンションのように大規模な物件の場合は、居住者の入退去の対応の他に修繕管理、苦情対応や家賃の未納など、様々なトラブルに対応していく必要があります。

それらの問題を解決する方法として「一括借り上げ(サブリース)」があります。一括借り上げ(サブリース)を検討するなら、その内容について十分理解しておきましょう。

「一括借り上げ(サブリース)」とは?

一括借り上げとはマンションなど一棟丸ごと不動産管理などを行う会社に貸してしまうことを言います。不動産管理会社はオーナーから借り上げた物件を自ら貸主として賃貸経営を行いながら物件を管理していきます。

 

そのメリットは大きく2つあると考えられます。オーナーは所有する物件の管理を自らする必要がなくなることと、賃料収入が一定割合で固定保証されることです。自ら物件を運営・管理する場合は、もし入居者が入らなかったりすれば賃料の減収に直結してしまいます。この点は不動産経営におけるデメリットとなります。しかし、一括借り上げ(サブリース)の場合は、実際の居住者の有無にかかわらず、仮に退去などで賃料が減少した場合であっても、一括借り上げ(サブリース)会社が毎月、全室満室で生じる賃料収入に対する一定割合の賃料収入を約束するので安定収入を手にすることができます。

一括借り上げ(サブリース)契約の本質

繰り返しますが、一括借り上げ(サブリース)の大きなメリットは、安定した賃料収入を確保できることです。もちろんサブリース会社に管理の手間と賃貸経営リスクの両方を任せているわけなので、サブリースでオーナーが得られる賃料収入は、サブリース会社の査定に基づく事前の取り決め額によって固定され、実際の賃貸市場相場よりも低い価格に設定される可能性もあります。

特に注意しなければならないことは、サブリースを行う会社の中には長期にわたる一括借り上げをうたっているところがありますが、それが必ずしも保証賃料が長期にわたって一定であることは限らないことです。その理由は、物件は年数を経過するごとに経年劣化が生じて市場競争力が低下していくことにあります。オーナーに代わって賃貸経営を行いながら、家賃も保証していくサブリース会社としては、年数が経過した物件を新築当初と同水準で貸し出し続けることは難しいと考えます。つまり、サブリース会社としては入居者が入りやすく保証家賃を負担しても自社の収益が残り、しかも修繕や改修のための経費支出もそこまで必要ない新築から築浅の期間をサブリースで引き受けたいと考えるので、ですから年数が経過するごとに取り決めの保証賃料も下がっていく契約内容、例えば新築から10年間だけは、家賃保証を長期固定としているになっているというような場合が多くなるのです。

一括借り上げ(サブリース)契約で注意しておくべきこと

その他に想定しておくべきサブリースを使う場合のリスクとして、一括借り上げ(サブリース)契約自体が途中で解除される場合がある点があげられます。

 

生じるリスクの一例としては、市場競争力を維持しようとサブリース会社が物件のオーナーに対して賃料の引き下げ要求をしたとしましょう。ここでもし、オーナーが賃料の引き下げに応じようとしなかった場合、サブリース会社はサブリース契約の解除を通告する場合があります。また、サブリース会社が物件の市場競争力を維持して賃料が下がらないようにするため、オーナーに対して物件のメンテナンスやリフォーム工事を求めた際にオーナーがその要求に応じなかったことを理由に契約の解除になるということもあり得ます。逆に、オーナーがサブリース契約を途中で解除しようとすると数ヶ月分の家賃を違約金として請求してくることもあります。実はこうしたことは、多くの場合、当初の一括借り上げ(サブリース)契約に記述されている内容に従って起こります。賃貸経営は事業です。その事業を進めるためのパートナーである一括借り上げ(サブリース)会社との「契約」をよく理解して、「契約に基づき」行われる行為だということを理解しておきましょう。

サブリース会社が倒産するリスクも

一括借り上げ(サブリース)のリスクとして他にあげられることとしては、サブリース会社が倒産する可能性です。万が一サブリース会社が倒産してしまったら、新たなサブリース会社を探す、または、物件の入居者と直接契約を締結し直して直接管理に切り替えていくという方法などが考えられますが、マンションやアパートのように戸数が多い物件に対して個人オーナーとして進めるには専門知識の必要性をはじめ大きな負担がかかります。契約の当事者として一発借り上げ(サブリース)会社の経営状況を定期的に確認することも必要でしょう。

サブリースは安心感と収益性のトレードオフ

一括借り上げ(サブリース)を使わなくても、管理業務だけを代行してくれる不動産管理会社もあります。しかし、一定の賃料が保証される安心感を得たいというオーナーには一括借り上げ(サブリース)会社は魅力てきなサービスです。自分が保有する大切な物件の運営についてのことですから、一括借り上げ(サブリース)を利用するにしてもしないにしても、そのメリットとデメリットをよく理解した上で活用していきましょう。

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