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不動産経営による「節税」効果で手元の資金を確保しましょう!

資産運用の基礎知識
2018.09.27

不動産投資、不動産資産の活用投資は「事業経営」!

不動産を活用した事業が軌道に乗ると徐々に収益が積みあがっていきますが、同時に軌道に乗せる過程でさまざまな必要な経費も発生します。不動産投資や不動産資産活用は一般的な事業と異なる特別なことではなく「事業経営」です。

ですから収益を高めるためには経費を抑制することを考えるのが普通です。しかし、そもそも不動産投資の動機によっては短期的な収益の獲得よりも長期的な資産形成に重きを置く場合があります。そのような場合には一定期間に適切な経費計上をすることで一時的な所得を小さくして課税額を減らし、保有するための費用を抑えることを考える場合があります。このように不動産投資や不動産資産活用においては事業として経営することを目的としているのか、長期的な資産形成や資産承継を目的としているのかによって、その関心は異なります。今回は、不動産投資、不動産資産活用における税負担について考えてみます。

不動産投資、不動産資産活用における税負担の仕組みについて

はじめに、税負担の仕組みについて確認しましょう。

 

当たり前ですが、不動産を用いた事業経営だからといって特別なことはありません。収入から経費を差し引いた「所得」に対して算出されます。ですので経費が増えれば所得を減らすことができるため、納税額を少なくすることができます。これを法律に基づいて事業に必要な経費を大きくすれば税負担額は当然少なくすります。いわゆる節税と言われる行為です。

 

いうまでもなく、節税のため経費として計上してもよい費用か良く分からないまま、自分の勝手な判断で所得分を減らして申告してしまえば、節税ではなく「脱税」として扱われることがあるので注意が必要です。不動産経営で経費計上しても良いかどうかの判断に迷った場合は、税務署に確認することが大切です。

不動産を使った事業経営において経費計上できるものは?

次に不動産経営で経費計上できるものについてみていくことにしましょう。不動産を使った事業経営において経費計上できるものとしては、以下があげられます。

 

  • 減価償却費
  • 損害保険料
  • ローン金利支払い
  • 修繕費
  • 管理費
  • 交通費 など

 

また、不動産を使った事業経営では不動産経営のために支払った税金も経費計上できます。

 

  • 登録免許税
  • 不動産取得税
  • 固定資産税
  • 都市計画税

 

ただし、所得税と相続税は経費に計上できないので注意が必要です。

経費項目の詳細について

次に、主だった経費項目について調べていくことにしましょう。

 

  • 減価償却

「減価償却費」とは建物の購入額を建物の耐用年数で割った費用のことです。建物の耐用年数は建物の種類や用途、仕様に応じてよって定められており、例えば建物の構造の違いによって耐用年数は鉄筋コンクリート造が47年、鉄骨造が34年、木造が22年と分けて定められています。

例えば木造住宅を取得した場合、土地分に相当した価格を除いた建物の取得価格が2200万円であれば耐用年数が22年であることから、1年の減価償却費は100万円となります。不動産(建物)を用いた事業を継続的に行うわけですから、その不動産(建物)を使って収入を得るために必要な費用は事業を行っている期間は毎年かかるものと考えられます。そこで、建物を使って収益を上げるために十分な状態で使える期間を「耐用年数」を定め、例えば木造の建物であれば22年間は活用できると考え、建物を使って事業を行う期間に対して均等に繰り越しで費用計上していこうというルールです。

もちろん実際に取得のための費用お金を支払うのは購入時点になりますが、会計上の経費である減価償却費は耐用年数の期間内、毎年一定額の費用を計上することになります。このことで実際の費用支出がない年度でも事業のための経費が計上できるため、毎年の所得を圧縮する効果が生まれ税負担を軽減する効果が期待できるのです。

 

ちなみに耐用年数は正確には法定耐用年数と言い、あくまでも税法上で設定した基準です。ですので実際の建物の耐久期間を示しているわけではありません。

 

耐用年数の期間が長い方が事業を長きにわたって行おうする上で良いことのように思われるかもしれません。しかし償却期間が長いということは、会計上、収益を生み出す設備として価値が長気にわたって残っていると捉えられます。ゆえに残存する価値に対して課税される固定資産税も長期的に高い金額を支払い続けると言ったデメリットが生じることになります。

 

逆に、耐用年数が短いということは、実際の建物はまだまだ使える状態であっても耐用年数が経過していくほど、実際の価値に比べ会計上の価値が目減りしているため、固定資産税の税負担は小さくなるというメリットを得ることができます。

 

なお、耐用年数に応じた建物の評価下限は20%で下げ止まりとなります。

 

減価償却によって耐用年数期間中に所得を減らす割合と実際に納税する固定資産税の金額のバランスを検討することが重要となります。

 

  • 損害保険料

「損害保険料」とは、火災保険料や地震保険料のことです。不動産投資や不動産資産を活用した事業経営を始めるに当たって借入金(ローン)を組む場合、生じる「ローン金利支払い」については金利分が経費の対象となります。

 

ちなみにローンの元金返済分は経費の対象とはなりません。その理由は、ローンで借り入れた元金を、修繕費などで経費計上した後に、別途でローンの元金を経費として計上可能にすると、経費の二重計上となる場合があるためです。

 

  • 修繕費

修繕費とは、建物を修理する際にかかった費用のことです。

 

ただし、物件に階段を新たに取り付けたりリフォームや増改築をしたりした場合は、物件の価値を高めるために行った「資本的支出」として扱われ、経費として計上することができません。

 

  • 管理費

管理費とは、電気設備や消防設備など、設備の点検などに使われる費用のことです。そのほか、物件確認のために車で移動した場合のガソリン代なども経費として計上することができますが、ガソリン代のすべてが不動産経営で使われるとは限らないため、「按分」という形でガソリン代の一部を経費に計上します。

不動産を使った事業経営では税金も経費計上が可能

不動産を使った事業経営においては、税金も経費計上することが可能です。

 

経費として計上できるのは、不動産を登記したときに課税される「登録免許税」、不動産を取得したときに課税される「不動産取得税」、不動産を保有していることで課税される「固定資産税」があります。保有している不動産が都市計画区域内にあって「都市計画税」を納めている場合は都市計画税も経費として計上することができます。

 

不動産に関する経費の種類は多く、これらの経費を計上することによって税負担を軽減する効果を高めることができます。

大切なことは不動産事業から収益をあげていくこと

ここまで税負担の軽減に関することについてみてきましたが、要は「確定申告において帳簿上の黒字を減らすこと」と言えます。

 

冒頭にも書きましたが、不動産投資や不動産資産活用も一般的な事業と異なる特別なことではなく「事業経営」です。

 

経費を増やすことで税負担を抑制することばかりに関心を持って、極端な場合赤字でもよいなどと考えていると、事業を持続してゆくために必要な次の投資を行うための融資を受けることもできなくなる可能性があります。経営者としては、安定的に不動産収益を得られる事業として不動産投資や不動産資産活用を捉えておくことが大切であると考えます。

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